Vente d’immeuble – vice caché – obligation d’information et mauvaise foi du vendeur, UN AVOCAT SUR MONTPELLIER VOUS CONSEILLE.

3 exemples d’habitude nombreux en pratique.

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1./ Vice cachés, fissures et déformation du gros oeuvre.

Cas courant. Les acheteurs d’une maison ont à faire face à des fissures et une déformation structurelle du gros oeuvre de leur bien.

Une expertise conclut à la nécessité de démolir et de reconstruire la maison.

Les juges retiennent la responsabilité du vendeur sur le fondement des vices cachés et la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier.

Ils excluent toutefois la condamnation du vendeur à s’acquitter à la fois de la restitution d’une partie du prix de vente et du coût de la démolition & de la reconstruction.

Il résulte de l’article 1645 du Code civil que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur.

L’acheteur peut exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire. Cette action est en effet autonome.

Ainsi, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acheteur qui a choisi de le conserver sans demander restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé en 2020 à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages & intérêts équivalant au coût de la démolition et de reconstruction.

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2./ L’achat d’un terrain pollué.

Le vendeur doit délivrer ce qui a été convenu lors de la vente, c’est-à-dire le bien tel qu’il a été identifié au contrat.

En clair, le bien doit être conforme à celui promis et doit correspondre à l’ensemble des spécifications contractuelles.

Le vendeur n’est pas réputé “responsable” s’il est considéré qu’il n’a pas manqué à ses obligations de délivrance et d’information. Ainsi qu’il en a été jugé en janvier 2020, tel sera le cas si, par exemple, le risque de pollution était connu du vendeur.

Dernier conseil, avant le second anniversaire de votre achat sonne, empressez vous de faire appel à un avocat en droit immobilier. Il y a urgence !

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3./ COPROPRIETE, CONSTRUCTION SUR UNE PARTIE COMMUNE SANS AUTORISATION DE L’AG :

2 leçons à retenir en ce mois de juillet post-COVID19 :

1> Dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé “partie commune”.

2> Le droit de jouissance privatif n’emporte pas le droit de construire sans autorisation de l’AG.

2 exemples :

• EXEMPLE 1 = Un copropriétaire reproche à un autre d’obtenir la démolition de la piscine et du local technique édifiés dans le jardin attenant à son lot, dont il soutient qu’il s’agit d’une partie commune.

Si l’état descriptif de division (EDD) comporte des mentions contradictoires quant à la nature privative ou commune de ce terrain; dans le silence ou la contradiction des titres, le sol est réputé partie commune, quand bien même la jouissance en est privative. 

Il faut donc considérer que le terrain est “commun” et qu’une autorisation était nécessaire.

En effet, les articles 2 et 3 de la loi posent, de manière supplétive, les critères de distinction des parties privatives et des parties communes. C’est au règlement de copropriété et à l’EDD qu’il revient d’énumérer les parties privatives et les parties communes. Ce n’est donc que dans le silence de ces documents que les juges doivent se référer aux critères des articles 2 et 3. Si le règlement et l’EDD parlent tantôt de “jardin privatif” tantôt de “jouissance privative”, il faut se référer à l’article 3 de la loi en ce qu’il réputé le sol de l’immeuble “partie commune” pour qualifier ce jardin de “partie commune”.

1) Le fait que ce jardin ne soit accessible le cas échéant que par le lot attenant est sans conséquence. En effet, le fait qu’un élément d’un lot de copropriété ne soit accessible que par une partie privative ne permet pas à lui seul d’exclure la qualification de “partie commune”. Tel est également le cas des parties communes à jouissance privative qui, souvent, ne sont accessibles seulement que via un lot qui en jouit.

2) Le fait d’avoir obtenu également un permis de construire de l’administration est également sans conséquence puisque l’autorisation d’une assemblée générale de copropriétaires reste un préalable indispensable… conséquence : démolition !

• EXEMPLE 2 = Le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur une partie commune dont il a la jouissance privative doit nécessairement (c’est-à-dire obligatoirement) solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

Le droit d’usage privatif d’une partie commune (article 6-3 loi) ne modifie pas la nature de celui-ci. Le copropriétaire qui en jouit ne peut en effet ni s’approprier cette partie commune par la construction d’un ouvrage, ni même entreprendre de travaux sur cette partie commune sans autorisation de l’AG.

Les propriétaires d’un lot ne peuvent donc pas construire une dalle et un abri de jardin sans avoir préalablement recueilli l’accord de l’assemblée générale.

Faites appel à un avocat en droit de la copropriété !

Une action en justice peut en effet être engagée par le syndicat des copropriétaires ou par un copropriétaire seul (article 15 loi) pour obtenir une remise des lieux en l’état antérieur.

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