PERMIS DE CONSTRUIRE ET DEMANDE EN DEMOLITION ET/OU EN INDEMNISATION.

1) AVOCAT EN DEMOLITION D’UNE CONSTRUCTION IMMOBILIERE VOISINE :

Postulat de départ : après avoir obtenu l’annulation d’un permis de construire devant le juge administratif, des voisins réclament devant le juge civil au judiciaire la démolition des constructions réalisées en conformité avec le permis litigieux ainsi contesté.

Ce qu’il faut savoir c’est que, comme la 3ème chambre civile de la Cour de cassation l’a dit et jugé le 11 juillet 2019, les particuliers ne peuvent invoquer la violation des règles d’urbanisme devant le Tribunal de Grande Instance si et seulement si ils parviennent à établir l’existence d’un préjudice personnel en relation directe avec cette violation des règles d’urbanisme.

2) AVOCAT EN INDEMNISATION DE LA PERTE DE VALEUR D’UN BIEN IMMOBILIER DU FAIT D’UNE CONSTRUCTION VOISINE :

Postulat de départ : des travaux sont réalisés quand même, malgré que le permis ait été attaqué et qu’il a été déclaré illégal par le tribunal administratif.

Des voisins de cette construction illégale demandent alors à la commune et à l’Etat une indemnisation en réparation de la perte de valeur vénale de leur bien immobilier respectif.

Ce qu’il faut savoir c’est que, comme le Conseil d’Etat l’a dit et jugé le 24 juillet 2019, les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de l’administration au nom de laquelle a été délivré le permis de construire illégal mis en oeuvre.

A moins que le permis illégal ait été régularisé, les tiers particuliers peuvent obtenir réparation des préjudices qui trouvent directement leur cause dans l’illégalité de l’autorisation de construire.

Peu importe que les personnes en question qui se disent “victimes” ne fassent pas état et démonstration d’un projet de vente : ce sera le cas pour une perte de valeur vénale d’un immeuble voisin qui constitue un préjudice actuel susceptible d’être indemnisé.

En ce sens, depuis le 10 octobre 2002, le juge administratif admet l’indemnisation par l’administration d’un voisin dont le bien a perdu sa valeur du fait d’une construction autorisée par un permis illégal. Simplement, pour ouvrir droit à réparation et indemnisation, le préjudice doit être “certain” (c’est-à-dire actuel ou futur) et non pas “éventuel”.

Or, parfois, les juges des tribunaux ou des cours d’appel retiennent parfois qu’une perte de valeur vénale ne constitue un préjudice certain si et seulement si le propriétaire du bien justifie d’un projet de vente. Le 24 juillet 2019, le Conseil d’Etat censure cette approche des juges inférieurs, juges du fond.